La proposition de loi qui devait introduire le « reste à vivre » dans l'octroi du crédit immobilier a été retirée fin avril 2026. La règle des 35 % d'endettement reste donc le verrou principal pour les investisseurs. Décryptage et stratégies de contournement.
Les investisseurs qui misaient sur un assouplissement prochain des conditions d'accès au crédit doivent revoir leur calendrier. Une proposition de loi portée à l'Assemblée par le député Lionel Causse, qui voulait introduire le critère du « reste à vivre » dans l'analyse bancaire, a été retirée par son auteur lui-même fin avril. Le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière reste donc inchangé : 35 % de taux d'effort maximal, durée d'emprunt plafonnée à 25 ans, dérogations limitées. Pour les investisseurs, l'horizon de blocage est désormais estimé à 18 ou 24 mois minimum.
Déposée le 14 avril 2026 par Lionel Causse, député Renaissance des Landes, cosignée par treize parlementaires, la proposition de loi n°2652 ne cherchait pas à abolir le seuil des 35 %. Son ambition était plus subtile : autoriser les banques à le dépasser dans certains cas, dès lors que l'emprunteur conservait une marge financière suffisante une fois sa mensualité honorée.
Cette marge, baptisée « reste à vivre », correspond à la somme dont dispose réellement le ménage chaque mois après prélèvement de toutes ses charges récurrentes. Avant 2021, l'indicateur faisait partie de l'arsenal classique des banques. Depuis que le HCSF a transformé ses recommandations en règles contraignantes, il a perdu sa portée légale, même si la plupart des établissements continuent de l'utiliser en interne.
Lionel Causse n'en était pas à son coup d'essai. Une première version du texte, déposée deux ans plus tôt, avait connu le même sort : retirée en séance après avoir été dénaturée par les amendements. La version 2026, plus aboutie et soutenue par les courtiers comme par les fédérations professionnelles, espérait passer cette fois grâce à un appui de Bercy. L'argument principal du député : entre 10 et 15 % des dossiers actuellement refusés concerneraient des emprunteurs parfaitement solvables, écartés uniquement par un calcul d'effort qui ne tient pas compte de leur niveau de vie réel.
Le déroulé de l'examen parlementaire a tout d'un cas d'école. Très vite, la Banque de France et la Banque centrale européenne ont fait connaître leur hostilité à toute remise en cause des règles macroprudentielles. Pour ces institutions, le verrou des 35 % n'est pas un excès de prudence : c'est l'outil qui a permis à la France d'éviter les dérapages observés ailleurs en Europe lors de la phase d'inflation des taux.
Sous cette pression, les débats en séance ont rapidement glissé du sujet du financement vers la question de la gouvernance — le second volet du texte prévoyait en effet d'élargir la composition du HCSF à un député et un sénateur. C'est sur ce terrain que les amendements se sont accumulés, jusqu'à vider la proposition de sa logique initiale.
Constatant que son projet n'avait plus rien à voir avec l'intention de départ, Lionel Causse a choisi de le retirer en pleine séance de nuit. La décision est tombée dans la nuit du 29 au 30 avril 2026. Pour les défenseurs de la réforme — au premier rang desquels la CNCEF Crédit, association professionnelle de courtiers — c'est un retour à la case départ, mais aussi le signal que le bras de fer avec la Banque de France ne se gagnera pas par une initiative parlementaire isolée.
Aucune ligne du dispositif ne bouge. Le taux d'effort maximal reste fixé à 35 %, assurance emprunteur comprise dès lors qu'elle conditionne l'octroi du prêt — autrement dit, dans presque tous les cas. La durée maximale de remboursement demeure plafonnée à 25 ans. Et le HCSF a confirmé en mars 2026 sa volonté de maintenir le dispositif, en s'appuyant notamment sur la reprise progressive de l'encours de crédit immobilier, qui dépassait 1 280 milliards d'euros en début d'année.
C'est le point le plus important pour les investisseurs lucides. Le HCSF autorise déjà chaque banque à s'écarter de ses règles pour 20 % de sa production trimestrielle. Or, au quatrième trimestre 2025, cette marge n'était utilisée qu'à 17,1 %. Autrement dit, il reste de la place — mais elle est consommée en priorité par les primo-accédants sur leur résidence principale.
L'investisseur locatif qui souhaite franchir le seuil doit donc convaincre la banque qu'il fait partie des dossiers qu'elle a intérêt à conserver dans son portefeuille. Trois leviers fonctionnent particulièrement bien : l'épargne déjà domiciliée dans l'établissement, un patrimoine déclaré conséquent, et la qualité du montage locatif (rentabilité prévisionnelle, emplacement, sortie envisagée).
Officiellement, le reste à vivre n'a pas de valeur réglementaire. Officieusement, il continue d'orienter la majorité des décisions bancaires. La plupart des établissements appliquent des barèmes internes oscillant entre 700 et 900 euros par adulte, et 300 à 400 euros par enfant à charge.
Conséquence directe : deux dossiers présentant un taux d'effort strictement identique à 35 % peuvent recevoir des réponses opposées. Le premier passe parce qu'il reste 1 800 euros sur le compte après mensualité ; le second se fait recaler parce qu'il n'en reste que 900. Pour un investisseur, l'enseignement est limpide : préparer une argumentation chiffrée sur son reste à vivre prévisionnel — et non se contenter de tendre le taux d'endettement — reste l'une des stratégies les plus efficaces pour faire pencher la décision.
Une nouvelle initiative législative reste possible avant la fin de l'année, qu'elle vienne d'un autre parlementaire ou qu'elle s'insère dans un texte plus large. La grande loi Logement, attendue dans les prochains mois, constitue un véhicule potentiel : la CNCEF Crédit a d'ores et déjà annoncé son intention d'y faire reparaître la notion de reste à vivre.
Mais le rapport de force reste défavorable. Tant que la Banque de France et la BCE conserveront leur position actuelle, aucune évolution rapide n'est crédible. Pour les investisseurs, le message est sans ambiguïté : le mur des 35 % n'est pas près de tomber, et il faudra continuer à le contourner par les leviers déjà disponibles. Soigner le dossier, choisir la bonne banque au bon moment de son cycle commercial, et structurer son montage pour qu'il rentre dans la part de dérogation autorisée — voilà la véritable feuille de route des dix-huit prochains mois.
